租赁市场的现状如何 何如投资房地产投资信赖基金？

发布日期：2024-12-03 10:40    点击次数：188

成为房主听起来有意可图，不仅不错取得房钱收入，还能享受税费减免，比及你坚贞到作念房主的可怜，你的立场可能会有所更正。

领有生意地产能带来丰厚的利润，但你会遇到各式烦隐衷，比如凑合拖欠房钱的佃户、维修漏雨的屋顶，还有难懂的高空置率时间等。若是你需要一些快钱，不要急着把你的屋子出手。卖房经由可能消耗几个月时辰。

但早在上世纪70年代，华尔街就发明了一种成为房主的轻便式样。他们创建了不错公开来往的房地产投资信赖，简称REIT（与英文单词“eat”同韵），任何东说念主王人不错在股票阛阓上购买。而且这些信赖有很强的流动性：顷刻间需要大笔现款？你不错在几分钟内卖掉我方抓有的REIT股票。

很多搭理参谋人提议客户的投资组合中包括约5%至10%的REIT。当今这些信赖在某种进程上与股市有关联，当股市下落时它们也会随之下落。但投资公司Cohen & Steers在2020年的商讨发现，这两类资产之间的干系并不密切。Cohen & Steers是REIT的发起机构之一。

在2020岁首的阛阓惊惶中，REIT受到严重打击。但跟着经济复苏和股市反弹，REIT也开动复苏并大幅高潮。2021年，标普500指数行动阛阓的代表高潮了26.9%，富时纳瑞特REIT指数（FTSE Nareit All Equity REITs）暴涨了43.2%。本年这两个标杆指数均下落了约6%。

Cohen & Steers看望发现，在经济上行周期初期，REIT的发达优于股市，而在经济衰败周期REIT受到的冲击较小。REIT行业协会全好意思房地产投资信赖协会（Nareit）商讨与投资者履行施行副总裁约翰·沃斯示意，REIT“在通胀时间也发达出色。”原因是房价赓续会跟着通胀高潮而高潮。

通胀高潮频繁还意味着利率更高，如同面前的情形。亨廷顿私东说念主银行（Huntington Private Bank）高级股票分析师戴维·克林克以为，REIT频繁“在利率上行环境下有细腻的发达。”诚然REIT使用借来的资金购买新址产，但现有贷款频繁不会与合座通胀现象挂钩。

REIT的另外一个上风是其披发的股息远高于股市的合座水平：REIT的年股息收益率为2.85%，是标普500指数1.3%的两倍以上。据全好意思房地产投资信赖协会统计，权柄型REIT（不包括使用典质贷款来往的REIT）面前的估值高达1.5万亿好意思元。

当今是买入REIT的良机

尽管昔日两年对生意地产阛阓酿成了窒碍，但各类生意地产的将来远景依旧一派光明。最情理的投资领域是两年前受冲击最严重的部门的复苏，举例办公地产和购物中心，而在疫情中的受益者也有更大的高潮空间，举例工业地产。

办公REIT

该类地产一直领跑生意地产，直到疫情爆发和本年的阛阓低迷对办公地产酿成冲击。但阛阓看到了但愿的晨曦。在厄运性的2020年，办公REIT下落18.4%，但全好意思房地产投资信赖协会的数据显现，前年办公REIT反弹22%，本年第1季度高潮了约3%。

但关于这个领域，需要严慎投资。不同类别办公REIT的发达有在区别。胜仗者瓦解是新建的高端A类建筑。这类建筑应用高新科技，空间迢遥，巨大的窗户不错提供弥散的日光。而B类建筑则落于下风，因为这类建筑频繁是老旧的办公楼，天花板较低，格子间毫无灵魂，休息室单调乏味。

诚然当今职工仅仅荒芜回到办公室，但一朝疫情竣事，A类建筑必定会胜仗甚而火爆。一些豪华办公地产仍是出现了这种趋势，即使是在办公地产阛阓低迷的地区。

举例，位于曼哈顿中城一栋93层的新摩天大楼One Vanderbilt。据地产商讨公司CoStar Group示意这栋大楼仍是接近一齐租借。曼哈顿中城的办公楼阛阓际遇废除性打击，但这栋敷裕魔力的大楼却是例外。房地产公司Colliers示意，2月，曼哈顿中城的办公空间可用率达到创记录的17.4%。办公空间可用率用于测度面前的闲置空间和行将空出的空间。

地舆位置是寻找好的办公REIT的关节身分。奇尔顿老本顾问公司（Chilton Capital Management）REIT计策总司理马特·沃纳警戒，面前要遁入所谓的家数城市（如纽约、波士顿和芝加哥等）。他发现这些城市增长过于冷静，不太容易擢升房钱来支抓其岌岌可危的收入。

他提议，更理智的礼聘是阳光带，比如亚特兰大、奥斯汀、坦佩、夏洛额外城市。沃纳示意，这些城市的东说念主口抓续增长，而且这些地区的监管比家数城市更宽松，因此“建房更容易”。房地产分析公司Green Street预测，将来四年，夏洛特每平时英尺可用空间的收入将增长2%，而纽约仅增长0.1%，芝加哥将下降1.3%。

有一家专注于加州和德克萨斯阛阓的办公REIT公司吉劳埃地产（Kilroy Realty，KRC）发达凸起，开动进犯快速增长的奥斯汀阛阓。吉劳埃地产服务生命科技企业，当代化建筑对这类佃户很有诱惑力。Green Street商讨总监采德里克·拉钱斯示意：“吉劳埃地产照实很了解科技行业。”

该公司股价在2020年下落29%，2021年反弹19.2%，本年高潮了17.6%。但吉劳埃地产的股价依旧比2019年的本世纪高位低约20%；2007年是该公司股价的最高点。其收入大幅增长，收益刚劲。（在REIT领域，收入被称为“营运资金”，简称FFO，其中添加了折旧等非现款项，因为房地产赓续会增值。）

2021年终末一个季度，吉劳埃地产的FFO同比增长了10.5%。晨星（Morningstar）分析师凯文·布朗写说念：“与咱们关怀的其他办公REIT比拟，在疫情本事，吉劳埃地产的优质办公地产组合事迹出色。”据彭博社报说念，该公司的股息收益率为2.8%。

工业REIT

工业REIT以仓库为主，亚马逊（Amazon）可爱将仓库称为“营运中心”。为了服务跟着疫情爆发开动快速增长的电生意务，好意思国各地如洪水横流般建立了大王人浩瀚的仓储和货运空间；这种抖擞可能会连续下去。

全好意思房地产投资信赖协会示意，在新冠疫情冷酷的2020年，工业REIT是为数未几发达细腻的几个REIT类别之一，高潮了12.2%。仓库房钱同比高潮了约20.4%，而且诚然昔日两年新行动建立加多了约三分之二，但空置率唯有3.4%。

2021年，工业REIT板块的股价暴涨62%，尽管该板块本年跟着合座阛阓行情下落了6.1%。

亨廷顿私东说念主银行的克林克以为，一个细腻的潜在投资对象是Prologis（PLD）。该公司将空间出租给亚马逊、联邦快递（FedEx）和敦豪速递（DHL）等公司。克林克发现：“诚然该公司股票发达并不拉风，但事迹刚劲。”该公司的股价2020年高潮14%，2021年高潮72%，但本年到面前为止一直发达平平，原因是关于供应链胁制的担忧。克林克指出：“这是该公司面前的少许不及。”

行动该公司的支抓者，克林克示意，这些问题处理之后，公司股价将归附高潮趋势。此外，该公司的财报显现，2021年，Prologis的FFO高潮了9%，房钱高潮了约20%，入住率高达97%。股息收益率为1.9%。

购物中心REIT

在疫情爆发之前，好意思国的购物中心阛阓就仍是出现了供大于求，有大王人库存。数十年来，购物中心被誉为好意思国城市的生意区，是青少年约会的天国，有好意思食，有Cineplex电影院，天然还有精彩的故事。

但事情仍是发生了变化。早在疫情爆发之前，购物中心阛阓的范围开动收缩，最早的迹象是购物中心必不成少的百货商店诱惑力下降。上世纪90年代是购物中心最火爆的时间，那时好意思国有约1,500家购物中心；据Green Street统计，面前仍是减少到约1,000家。跟着彭尼百货（J.C. Penney）和Brooks Brothers等大型零卖商央求歇业，仍是有多家购物中心REIT歇业，举例CBL Properties经过可怜的重组之后，才在2021年开脱了歇业保护现象。

但总共购物中心的情况并不研讨，高级购物中心发达出归附往日旺盛的迹象，但低端购物中心却处境难懂。

最好投资礼聘是西蒙地产集团（Simon Property Group，SPG），该公司在富饶的郊区打造了一个高端购物中心帝国。Green Street的拉钱斯示意：“从东说念主口结构上看，这些购物中心王人位于黄金地段。购物中心内的布卢明代尔百货（Bloomingdale’s）和诺德斯特龙（Nordstrom）两家佳构超市，与彭尼百货等零卖商不同，何况运用本身的声誉安全渡过了疫情。

通盘购物中心领域尤其是西蒙地产濒临的一个要害利好是跟着疫苗接种、工作增长和工资高潮，零卖销售额渐渐反弹。经过2021年火爆的节日季之后，世界零卖聚合会（National Retail Federation）预测，本年零卖销售额将增长6%至8%。该预测不包括餐厅、加油站和汽车经销商，仅盘算推算了零卖店的销售额。

行动好意思国最大的购物中心运营商，西蒙地产在北好意思、亚洲和欧洲有232家购物中心，如斯浩瀚的范围令公司受益。该公司运用最近的经济参差，收购了多家处境堪忧但久负闻明的零卖商，举例Brooks Brothers。西蒙地产在收益方面发达凸起，前年FFO达到45亿好意思元，比2020年增长了31%，令疫情之前2019年的事迹王人小巫见大巫。该公司的入住率高达93%，令东说念主珍贵不已。其股息收益率高达5.2%。

为了应酬2020年经济涟漪所带来的问题，西蒙地产缩小了股息，并为部分佃户减免了房钱。西蒙地产的股价在2020年暴跌38%，2021年高潮了95%，但本年下落了19.6%。分析师将2022年的股市暴跌懊丧于顾问层的事迹素养。顾问层瞻望2022年的FFO将有小幅减少。但从长久来看，华尔街确信西蒙地产有实力撤销任何遏抑。

共同基金

思要保证投资安全，不错礼聘投资房地产投资共同基金的基金。投资REIT的另外一种路子是通过共同基金，这类基金中笼统了各类REIT（仓储、住宿、办公、零卖等）。投资者通过共同基金不错享受到投资各类化的平正，若是一类REIT下滑，其他类别不错对消死亡。与REIT相似，投资这类共同基金并不难。

晨星推选的基金包括：时尚房地产指数基金Admiral Shares（Vanguard Real Estate Index Fund Admiral Shares，VGSLX），本年股价下落了4.77%，在昔日10年每年平均高潮9.98%；普信集团房地产基金（T. Rowe Price Real Estate Fund，TRREX），2022年下落2.34%，昔日10年高潮8.79%；以及Cohen & Steers Realty Shares–Class L（CSRSX），本年下落3.85%，昔日10年高潮了11.11%。

需要驻防的是，这三只基金昔日10年的发达过时于标普500指数。标普500指数追踪大部分好意思国上市股票，昔日10年每年高潮14.51%。标普500指数的出色发达并不料外，因为科技股旺盛使该基准指数屡改进高。最近，跟着利率高潮（科技板块对利率变动尤其敏锐）和俄乌突破，科技股的涨势才有所收缩。

2022年，这三只REIT基金和大盘王人处于跌势，但REIT的跌幅较小。本年到面前为止，与标普500指数挂钩的来往所来往基金SPDR标普500 ETF信赖（SPDR S&P 500 ETF Trust，SPY）下落5.48%，跌幅矫健于这三只REIT基金。

时尚基金的上风在于其用度比率（支付给基金公司而不是投资者的收益比例）唯有0.12%，为三只基金中最低，何况有丰富的投资组合，涵盖了大多数REIT领域。频繁情况下，用度比率低于1.0%是不错承受的。

普信基金以其特质昭着的投资作风著称，恐怕候会遁入最热点的领域，但该基金有细腻的始终事迹记录。诚然其用度比率为0.78%，高于时尚基金，晨星依旧以为普信基金“价廉物美”。Cohen & Steers基金也投资各类REIT。该基金的用度比率为0.88%。

总之，投资者需要知说念的是，尽管房价偶有下落，但房地产总体上一直在增值。REIT依旧是参与这个经由最轻便的路子。（钞票汉文网）

翻译：刘进龙

审校：汪皓