房价预测的方法有哪些 为什么有的板块房价耐久在低洼

发布日期：2025-03-17 10:18    点击次数：105

在楼市中提到上海天花板你会料想什么

第一种是一些先天要求优胜的板块，比如说前滩、滨江、浦东新杨想

另一种即是上海多样头部小区，像翠湖全国、古北壹号、金茂府等

凭借地段和品性，在上海这样卷的商场中也能打90分的烫金属性

多样天花板在上海早已不极度，但最近我发现

在哪个板块的屋子最值得下手的磋商中，总有一些板块会被率先排斥，而况公共把它们称为

房价凹地

查了一波辛勤，发现许多被提到的区域仅仅房价涨幅不如其他区域显耀，并不虞味着它们即是凹地

那么到底什么样的板块智力行为果然的房价凹地呢

不仅仅房价低，关键是要塞段有地段，糊口需求也能取得满足

但全体房价即是比周边板块低许多

筛选了一下上海，我发现存些区域真的不错被称为凹地

这里先卖个关子，不妨统共来望望到底哪个板块才是上海最严重的房价凹地

不外东谈主间,海来阿木

01

被周围板块光泽袒护的曹家渡，真的不被看好吗

一提到上海市中心，大多数东谈主的印象即是富贵，单平房价就能达到10万+的水平

不外要说，内环房价凹地，就不得不提到也曾晴朗过的曹家渡

虽说瘦死的骆驼比马大，然则如今的曹家渡也如实被周边地块的光泽袒护住了

二手房的平均房价和周边板块比拟差了4.8%

图片和数据来源于链家，仅供参考

房价也出现了不同区域的分级，像静安区的均价基本都在10万/平以上，但普陀唯有在接壤处单价智力达到10万/平操纵

亦然受到周边板块房价的影响，举例静安壹号和嘉天汇单价打破了20万/平，就把周边全体的房价拉高，从而曹家渡的房价凹地感更为浓烈

天然，曹家渡会造成当下这种场所，如故由板块所处的区域决定的

身处普陀、静安、长宁三区接壤之地，曹家渡北至长命路，而跨过长命路也就到了普陀板块

作为城市交通困难节点，曹家渡的地位显而易见

在电视剧《似锦》中就弘扬出那时曹家渡作为重要的东谈主流和富贵经过

不外跟着各个区域商量标的的不同，曹家渡的发展迟缓掉队，失去了交通重要和买卖中心两大救援上风

因此即使在2000年前后对曹家渡进行过诱导诞生，全体的城市界面也并不地谈，处于一种新故友汇的烦嚣现象

不仅与周边板块比拟曹家渡商品房的房价莫得竞争力，把板块单独拎出来也能发现，近几年它的房价也一直在走下坡路

数据来源于兔博士APP

与2022年的高点比拟，共下滑了22178元/平，同比下落20.4%，这也使曹家渡商品房跟自身的老破小比也毫无上风

光看价钱，曹家渡老旧小区的价钱基本在7万/平，加装过电梯的老旧小区单价不错到8万/平

然则许多电梯房小区价钱下落伍，当前也就保握在7万-9万/平操纵

像我去踩盘的达安花圃小区属于02年的电梯房

当前价钱为8.6万/平操纵，虽说居住感受不同，然则在价钱上和老破小并莫得很大的差距

以上对比，最直不雅的感受即是曹家渡的商品房卖不上价了

尽管如斯，收获于内环的地舆位置，曹家渡房价的凹地经过远莫得底下这些板块夸张

02

中环内的性价比之王，同比左近板块出入19.9%

虽说曹家渡比拟周边板块房价还是低了许多，但接近9万/平的单价关于多数购房者而言如故不小的职守

因此许多市中心上班的打工东谈主遴荐将宗旨投向中环

要说中环内房价性价比最高的处所，公共的第一反映可能即是宝山大华

图片和数据来源于链家，仅供参考

作为宝山唯独一个处于中环以内的板块，房价亦然宝山最贵的

不管是地段如故各项配套重要，大华都不拉跨

但莫得料想，与其他中环内的板块比拟，大华的二手房均价同比出入19.9%

最夸张即是操纵的大宁均价能有9万/平，浦东地区的张江凭借自身产业房价也能达到7.6万/平

虽说其他中环板块发展势头精练，但宝山大华自身板块的成交均价却在2024年出现急速下滑的征象

数据来源于兔博士APP

是合计什么宝山大华会成为中环的房价凹地呢

第一，即是因为大华这个板块，还是很久都莫得出现新的楼盘了

在2005年前后，大华板块中环以内的部分基本全部落成

当前最新的楼盘是2019年操纵交房的大华碧云天，距今也还是6年了，其余商品房基本辘集在2000年-2011年操纵

数据来源于链家，仅供参考

第二，亦然因为贯串大华板块的诱导商过于单一

像宝山南大有华润置地、保利、金茂和中建七局等诱导商

宝山杨行板块也由万科等有名房企的共同诱导

比拟之下，大华板块80%都是由大华集团贯串，板块内的诱导更为同质化

在中介的率领下，我去看了当前大华集团诱导运营现象最佳的小区，铂金华府

从立面上看，17年楼龄小区未免有些老旧踪迹，包括外墙消逝、构件腐蚀、屋顶积灰等等，然则小区绿化环境的爱戴如故可圈可点的

虽说铂金华府还是是运营和配套重要很好的小区，但如故需要降价卖出，才开年，某户型就再次下落了12万元

不外大华集团在同本领段诱导的阳城，房价却比大华高了许多

主要亦然凭借地舆位置联结大宁，贯串了大宁的放射，购房需求带动房价清楚

既莫得新楼盘，也莫得崛起板块的放射影响，只可靠早年的楼盘苦苦支握，这也成功导致大华板块不再是购房者的首选

而况跟着周边区域握住推出的高品性新址技俩，大华板块的商场竞争力正迟缓谴责

虽说在2月以来还是出现房价破冰的趋势，但比拟其他中环板块，大华如故暂为房价凹地

03作为一个及格的居住区，为什么丰庄的房价一直在降与宝山大华相同，丰庄作为嘉定的东部家数，亦然距离市区最近、地段最佳的板块地铁13号线和14号线洞开统共板块，在出行方面亦然十分便利不外与周边板块来比，丰庄的房价如故失神许多光是均价就差了快1万/平，同比差值更是达到14.9%

图片和数据来源于链家，仅供参考出现这种价钱差值，亦然因为丰庄自身存在一些破碎淡薄的短板一是区域的房屋楼龄遍及较大，大多数商品房建造于2000年前后从外立面上就能彰着看出小区外墙的破旧踪迹再加上户型野心失足、车位树立不足、全体配套重要和环境等品指摘题，无法像长征板块那样贯串长宁的外溢客群二是传统的产业被谴责之前公共关于丰庄的印象即是曹安公路两侧的大型批发商场商贩连绵不息，货车粗拙出入，声息嘈杂和交通拥挤是势必的

丰庄大型批发商场 图片来源于百度舆图部分商家示意受到电商的冲击如故比较浓烈，商场内的客流量大幅下落

如今的批发商场十分冷清这种产业下滑涉及到原有的物流运输行业，使统共板块内的产业内轮回受阻再加上周边桃浦智创城，长风生态商务区未发展到鼎沸时代，无法给丰庄带来产业加握，临了丰庄只可皆备成为住宅辘集区三是附近的城市重要，其中影响最严重确当属丰庄北侧2公里的垃圾中转站虽说上海当前糊口垃圾转运方式握住完善，滋味莫得瞎想中的重，不禁受垃圾毁灭的设施关于空气质地和住户健康也有一定的改善然则关于多数购房者来说垃圾解决厂能离远少量如故远少量好

像建造最早、距离解决厂最近的阳光威尼斯c区，最新成交价钱唯有4.5w/平

而房龄较新、距离最远的阳光威尼斯3期最新成交价钱则在4.8w/平

不可单纯将房价互异怨尤于与垃圾解决厂的距离问题，但不可否定的是，这样的地舆位置如实对周边小区的房价和销量产生了一定的影响

再加上房屋的硬件要求及周边重要的不得力，让丰庄失去了许多刚需购买者的遴荐意愿

04

丰庄操纵的江桥，亦然这样的处境

若是说丰庄是因为产业和城市重要的影响，那么与之相邻的江桥无疑是外环外最具争议性的板块

先来看下江桥的上风

最成功的即是地段，从大虹桥起程打车只需要15分钟，这对一大宗在虹桥上班的年青置业者来说，无疑是最大的竞争上风

到市中心也至极方便，13号线从金运路站起程，抵达南京西路只需要36分钟

当你遐想上海那儿能用400万买到一个有电梯，市中心出行四十分钟，三轨环绕的板块，那江桥一定是无法消释的备选项

不外固然是外环的热点板块，但与周边二手房均价仍差1.02万/平

图片和数据来源于链家，仅供参考

除了江桥起步较晚除外，影响房价的身分更多的如故因为自身商量诱导的问题

领先即是因为江桥有着大宗的动迁安置房，而高品性的优质次新小区却相对较少

作为上海最热点的动迁基地，江桥安置房的数目有多夸张

在南江桥，有九成小区是安置房，唯有零星几个商品房小区，像商品房万达城市公寓，两房产物的价钱能卖到400万操纵

但距离拉开短短1km，在周边繁密动迁房社区中，同类产物的价钱却降到290万

动迁房的房价低廉，一方面是动迁板块的屋子量实在大，动辄一个小区挂牌就上百套，另一方面亦然因为房主莫得购房资本

也正因如斯，大面积的动迁房把江桥板块全体的房价拉了下来，致使有握续下落的趋势

数据来自于链家，仅供参考

其次亦然因为江桥板块有种城乡结合部的既视感

固然南江桥设有万达广场，引进的品牌如故走平价门路，若是和隔邻南翔印象城一比的话，实在是差了不少眉目

北江桥小区密集，但多样买卖如故由社区底层商铺构成，光是配套重要这少量就远不足房价更低廉的宝山顾村

总的来说，江桥板块的宜居属性不高

固然动迁房的均价低，但由于户型朝向和东谈主员大宗流动问题，终究也仅仅一个过渡产物

加之买卖配套趋于县城水平以及匮乏的医疗资源，共同导致了江桥成为统共区域内的房价凹地

05

除了按环线分类，浦东这个处所也极具代表性

上述咱们提到的板块被称为房价凹地，主要如故从不同环线的角度进行考量，而况都是浦西板块

这个时辰可能公共就要问，固然浦东的产业资源丰富，但难谈它就莫得房价凹地吗

事实上还真有一个，明明占据极好的地段上风，领有一线江景资源，交通便利，产业发达，但房价却唯有6万/平操纵

上海世博源 图片来源世博金岸

这个处所即是世博

尽管它与同属滨江板块的区域相毗邻，但对比周边7万/平崎岖的房价，世博刚6万/平出面的房价却显得格外亲民

图片和数据来源于链家，仅供参考

世博这种与地段上风皆备不符的房价，主要如故因为板块内的供需联系出了问题

一方面，即是世博板块新址紧缺

世博板块被世东谈主熟知，应该即是2010年的世博会，那时统共世博板块有大宗工业重要和老旧住宅区

借着世博会的东风，板块内进行了调动和升级，改姓易代的则是大宗的公建和绿化，致使绿地就成功占据了总用大地积的35.6%

世博会收场后，板块的发展也并未停滞，千般场馆、畅通重要和主题公园占据了板块内最优质的滨江地段

反而是老公房，因为辩别世博会选址而未能动迁，也让世博板块的居住空间发展空间受到放浪

浦东世博板块地盘断供多年，上一次供地不错纪念到2017年7月

不外在2024年5月的上海土拍中，中铁置业成效拿下上钢街谈的地盘，大概会为千里寂已久的世博板块带来新的活力

总体来看，世博板块新楼盘供应量是相当少，商场上如故零几年的商品小区和工东谈主新村占据主导地位

另一方面，亦然因为欢畅接办世博小区的东谈主少

其实上海最不缺的即是老破小，像市中心，由于地段的不可替代性，老破小的价钱和流通性也很高

然则关于世博板块来说，正本居住的即是许多老上海工东谈主，是以自身就不像浦西老破小有许多原住民会购入

再加上统共板块的小区质地关于新上海东谈主而言诱骗力不足，买卖便利和医疗资源都不如浦西，是以许多住户都更欢畅置换到浦西板块

在这样供需失衡的场所下，世博的房价天然起不来

图片来源于小红书博主 五瓜分

当前世博老破小的单价最低只需要4万/平，与咱们上头提到的江桥板块接近，但两者的地段出入甚远

关于世博来说，老少区的硬件要求、糊口品性都莫得彰着的上风，也莫得好的学区、新的楼盘干与商场

这些身分都导致世博的房价大幅度下落，致使一些自带学区资源的老破小也皆备卖不出价，都无疑加重了它房价凹地的征象

06

临了

其实写一篇著述并不是想单纯的抒发哪些板块是房价凹地，和周边板块比差了若干钱

而是想说，为什么这些板块会成为“房价凹地”呢

一方面天然是因为一些不可抗力的身分

比如说板块的地舆位置，交通网罗的诞生、买卖中心的移动等外界身分的影响

另一方面亦然取决于板块自身对明天发展的决议

比如许多板块还是莫得地盘不错用于住宅诱导，新的楼盘断供已久

导致市面玄妙通的多是比较老旧的早期产物，在与周边区域高品性新小区的对比之下，价钱天然失去了竞争上风

不外这些被称为“房价凹地”的板块亦然值得关怀的

在有刚需的情况下，下手这些板块的房产未曾不是一种性价比高的遴荐

毕竟它们可能赋存着未被充分挖掘的价值后劲