租赁市场的现状如何 怎么投资房地产投资信赖基金？

发布日期：2024-12-03 11:35    点击次数：191

成为房主听起来成心可图，不仅不错得回房钱收入，还能享受税费减免，比及你贯通到作念房主的苦楚，你的立场可能会有所改革。

领有买卖地产能带来丰厚的利润，但你会遇到种种烦苦衷，比如拼集拖欠房钱的佃户、维修漏雨的屋顶，还有忙活的高空置率时间等。如若你需要一些快钱，不要急着把你的屋子动手。卖房经过可能滥用几个月时辰。

但早在上世纪70年代，华尔街就发明了一种成为房主的浅显状貌。他们创建了不错公开交游的房地产投资信赖，简称REIT（与英文单词“eat”同韵），任何东说念主齐不错在股票市集上购买。而且这些信赖有很强的流动性：倏得需要大笔现款？你不错在几分钟内卖掉我方握有的REIT股票。

好多搭理照管人提议客户的投资组合中包括约5%至10%的REIT。面前这些信赖在某种进程上与股市联系联，当股市下降时它们也会随之下降。但投资公司Cohen & Steers在2020年的磋议发现，这两类资产之间的联系并不密切。Cohen & Steers是REIT的发起机构之一。

在2020年头的市集焦急中，REIT受到严重打击。但跟着经济复苏和股市反弹，REIT也运转复苏并大幅高潮。2021年，标普500指数看成市集的代表高潮了26.9%，富时纳瑞特REIT指数（FTSE Nareit All Equity REITs）暴涨了43.2%。本年这两个标杆指数均下降了约6%。

Cohen & Steers探问发现，在经济上行周期初期，REIT的发扬优于股市，而在经济零落周期REIT受到的冲击较小。REIT行业协会全好意思房地产投资信赖协会（Nareit）磋议与投资者施行履行副总裁约翰·沃斯暗意，REIT“在通胀时间也发扬出色。”原因是房价时时会跟着通胀高潮而高潮。

通胀高潮时常还意味着利率更高，如同刻下的情形。亨廷顿私东说念主银行（Huntington Private Bank）高级股票分析师戴维·克林克以为，REIT时常“在利率上行环境下有雅致的发扬。”天然REIT使用借来的资金购买新址产，但现有贷款时常不会与全体通胀状态挂钩。

REIT的另外一个上风是其披发的股息远高于股市的全体水平：REIT的年股息收益率为2.85%，是标普500指数1.3%的两倍以上。据全好意思房地产投资信赖协会统计，权力型REIT（不包括使用典质贷款交游的REIT）面前的估值高达1.5万亿好意思元。

面前是买入REIT的良机

尽管以前两年对买卖地产市集形成了肆意，但种种买卖地产的改日远景依旧一派光明。最兴致的投资规模是两年前受冲击最严重的部门的复苏，举例办公地产和购物中心，而在疫情中的受益者也有更大的高潮空间，举例工业地产。

办公REIT

该类地产一直领跑买卖地产，直到疫情爆发和本年的市集低迷对办公地产形成冲击。但市集看到了但愿的朝阳。在苦难性的2020年，办公REIT下降18.4%，但全好意思房地产投资信赖协会的数据露出，昨年办公REIT反弹22%，本年第1季度高潮了约3%。

但关于这个规模，需要严慎投资。不同类别办公REIT的发扬有在区别。告捷者昭着是新建的高端A类建筑。这类建筑应用高新科技，空间浩繁，巨大的窗户不错提供实足的日光。而B类建筑则落于下风，因为这类建筑时常是老旧的办公楼，天花板较低，格子间毫无灵魂，休息室单调乏味。

天然面前职工仅仅稀薄回到办公室，但一朝疫情结束，A类建筑必定会到手以致火爆。一些豪华办公地产依然出现了这种趋势，即使是在办公地产市集低迷的地区。

举例，位于曼哈顿中城一栋93层的新摩天大楼One Vanderbilt。据地产磋议公司CoStar Group暗意这栋大楼依然接近所有租赁。曼哈顿中城的办公楼市集遇到撤废性打击，但这栋豪阔魔力的大楼却是例外。房地产公司Colliers暗意，2月，曼哈顿中城的办公空间可用率达到创记录的17.4%。办公空间可用率用于计算面前的闲置空间和行将空出的空间。

地舆位置是寻找好的办公REIT的枢纽成分。奇尔顿老本料理公司（Chilton Capital Management）REIT战略总司理马特·沃纳领导，面前要避让所谓的派别城市（如纽约、波士顿和芝加哥等）。他发现这些城市增长过于寂静，不太容易普及房钱来复古其岌岌可危的收入。

他提议，更贤达的聘用是阳光带，比如亚特兰大、奥斯汀、坦佩、夏洛独特城市。沃纳暗意，这些城市的东说念主口握续增长，而且这些地区的监管比派别城市更宽松，因此“建房更容易”。房地产分析公司Green Street预测，改日四年，夏洛特每平时英尺可用空间的收入将增长2%，而纽约仅增长0.1%，芝加哥将下降1.3%。

有一家专注于加州和德克萨斯市集的办公REIT公司吉劳埃地产（Kilroy Realty，KRC）发扬卓著，运转进击快速增长的奥斯汀市集。吉劳埃地产服务生命科技企业，当代化建筑对这类佃户很有引诱力。Green Street磋议总监采德里克·拉钱斯暗意：“吉劳埃地产确乎很了解科技行业。”

该公司股价在2020年下降29%，2021年反弹19.2%，本年高潮了17.6%。但吉劳埃地产的股价依旧比2019年的本世纪高位低约20%；2007年是该公司股价的最高点。其收入大幅增长，收益刚毅。（在REIT规模，收入被称为“营运资金”，简称FFO，其中添加了折旧等非现款项，因为房地产时时会增值。）

2021年临了一个季度，吉劳埃地产的FFO同比增长了10.5%。晨星（Morningstar）分析师凯文·布朗写说念：“与咱们热心的其他办公REIT比较，在疫情技术，吉劳埃地产的优质办公地产组合事迹出色。”据彭博社报说念，该公司的股息收益率为2.8%。

工业REIT

工业REIT以仓库为主，亚马逊（Amazon）可爱将仓库称为“营运中心”。为了服务跟着疫情爆发运转快速增长的电买卖务，好意思国各地如棋布星罗般开采了多量重大的仓储和货运空间；这种景象可能会连续下去。

全好意思房地产投资信赖协会暗意，在新冠疫情荼毒的2020年，工业REIT是为数未几发扬雅致的几个REIT类别之一，高潮了12.2%。仓库房钱同比高潮了约20.4%，而且天然以前两年新措施开采增多了约三分之二，但空置率唯有3.4%。

2021年，工业REIT板块的股价暴涨62%，尽管该板块本年跟着全体市集行情下降了6.1%。

亨廷顿私东说念主银行的克林克以为，一个雅致的潜在投资对象是Prologis（PLD）。该公司将空间出租给亚马逊、联邦快递（FedEx）和敦豪速递（DHL）等公司。克林克发现：“天然该公司股票发扬并不拉风，但事迹刚毅。”该公司的股价2020年高潮14%，2021年高潮72%，但本年到面前为止一直发扬平平，原因是关于供应链规则的担忧。克林克指出：“这是该公司面前的小数不及。”

看成该公司的支握者，克林克暗意，这些问题治理之后，公司股价将收复高潮趋势。此外，该公司的财报露出，2021年，Prologis的FFO高潮了9%，房钱高潮了约20%，入住率高达97%。股息收益率为1.9%。

购物中心REIT

在疫情爆发之前，好意思国的购物中心市集就依然出现了供大于求，有多量库存。数十年来，购物中心被誉为好意思国城市的买卖区，是青少年约聚的天国，有好意思食，有Cineplex电影院，天然还有精彩的故事。

但事情依然发生了变化。早在疫情爆发之前，购物中心市集的限度运转收缩，最早的迹象是购物中心必弗成少的百货商店引诱力下降。上世纪90年代是购物中心最火爆的时间，那时好意思国有约1,500家购物中心；据Green Street统计，面前依然减少到约1,000家。跟着彭尼百货（J.C. Penney）和Brooks Brothers等大型零卖商苦求歇业，依然有多家购物中心REIT歇业，举例CBL Properties经过苦楚的重组之后，才在2021年解脱了歇业保护状态。

但所有购物中心的情况并不沟通，高级购物中心发扬出收复往日欢乐的迹象，但低端购物中心却处境忙活。

最好投资聘用是西蒙地产集团（Simon Property Group，SPG），该公司在饶沃的郊区打造了一个高端购物中心帝国。Green Street的拉钱斯暗意：“从东说念主口结构上看，这些购物中心齐位于黄金地段。购物中心内的布卢明代尔百货（Bloomingdale’s）和诺德斯特龙（Nordstrom）两家佳构超市，与彭尼百货等零卖商不同，而且左右本身的声誉安全渡过了疫情。

所有购物中心规模尤其是西蒙地产濒临的一个紧要利好是跟着疫苗接种、劳动增长和工资高潮，零卖销售额缓缓反弹。经过2021年火爆的节日季之后，宇宙零卖蚁集会（National Retail Federation）预测，本年零卖销售额将增长6%至8%。该预测不包括餐厅、加油站和汽车经销商，仅筹谋了零卖店的销售额。

看成好意思国最大的购物中心运营商，西蒙地产在北好意思、亚洲和欧洲有232家购物中心，如斯重大的限度令公司受益。该公司左右最近的经济杂乱，收购了多家处境堪忧但久负着名的零卖商，举例Brooks Brothers。西蒙地产在收益方面发扬卓著，昨年FFO达到45亿好意思元，比2020年增长了31%，令疫情之前2019年的事迹齐小巫见大巫。该公司的入住率高达93%，令东说念主崇敬不已。其股息收益率高达5.2%。

为了搪塞2020年经济震动所带来的问题，西蒙地产缩小了股息，并为部分佃户减免了房钱。西蒙地产的股价在2020年暴跌38%，2021年高潮了95%，但本年下降了19.6%。分析师将2022年的股市暴跌怨尤于料理层的事迹指令。料理层瞻望2022年的FFO将有小幅减少。但从永远来看，华尔街投诚西蒙地产有实力断根任何笼罩。

共同基金

念念要保证投资安全，不错聘用投资房地产投资共同基金的基金。投资REIT的另外一种路线是通过共同基金，这类基金中空洞了种种REIT（仓储、住宿、办公、零卖等）。投资者通过共同基金不错享受到投资种种化的平允，如若一类REIT下滑，其他类别不错对消蚀本。与REIT相同，投资这类共同基金并不难。

晨星推选的基金包括：前锋房地产指数基金Admiral Shares（Vanguard Real Estate Index Fund Admiral Shares，VGSLX），本年股价下降了4.77%，在以前10年每年平均高潮9.98%；普信集团房地产基金（T. Rowe Price Real Estate Fund，TRREX），2022年下降2.34%，以前10年高潮8.79%；以及Cohen & Steers Realty Shares–Class L（CSRSX），本年下降3.85%，以前10年高潮了11.11%。

需要预防的是，这三只基金以前10年的发扬逾期于标普500指数。标普500指数追踪大部分好意思国上市股票，以前10年每年高潮14.51%。标普500指数的出色发扬并不虞外，因为科技股欢乐使该基准指数屡更动高。最近，跟着利率高潮（科技板块对利率变动尤其明锐）和俄乌破裂，科技股的涨势才有所减轻。

2022年，这三只REIT基金和大盘齐处于跌势，但REIT的跌幅较小。本年到面前为止，与标普500指数挂钩的交游所交游基金SPDR标普500 ETF信赖（SPDR S&P 500 ETF Trust，SPY）下降5.48%，跌幅重大于这三只REIT基金。

前锋基金的上风在于其用度比率（支付给基金公司而不是投资者的收益比例）唯有0.12%，为三只基金中最低，而且有丰富的投资组合，涵盖了大多数REIT规模。时常情况下，用度比率低于1.0%是不错承受的。

普信基金以其特质昭着的投资作风著称，就怕候会避让最热点的规模，但该基金有雅致的永恒事迹记录。天然其用度比率为0.78%，高于前锋基金，晨星依旧以为普信基金“物美价廉”。Cohen & Steers基金也投资种种REIT。该基金的用度比率为0.88%。

总之，投资者需要知说念的是，尽管房价偶有下降，但房地产总体上一直在增值。REIT依旧是参与这个经过最浅显的路线。（资产汉文网）

翻译：刘进龙

审校：汪皓